Alchian y Allen sobre el mercado inmobiliario español
Hay dos párrafos muy intrigantes (e inexplicados) en NadaEsGratis. Dicen:
Esta vez es diferente: la burbuja de precios que actualmente vive la vivienda, en contraste con la de 1998-2007, ni tiene volumen ni está alimentada por el crédito. A los precios actuales, las viviendas solo son asequibles para pocos. Por eso se edifican pocas. Si la mayoría no puede comprarlas, los promotores no las hacen. Los jóvenes retrasan su emancipación, comparten alquileres y no crean los hogares propios que necesitan para desarrollar su vida. En contraste, un fuerte volumen de suelos urbanizables pendientes de completar su desarrollo dibuja un paisaje de descampados que, en muchas ciudades, persiste desde hace más de 15 años.
En este contexto los promotores residenciales están condenados a cifras de negocio limitadas, muy por debajo de la potenciales derivadas de la demografía, los bancos a caídas del crédito y de su balance, y la demanda potencial de los jóvenes a seguir retrasando la emancipación o sufriendo alquileres precarios para compartir costes inasumibles. Será necesario reforzar los incentivos para que propietarios clave reactiven su oferta. Por eso, una fuerte oferta protegida de alquiler asequible para los jóvenes ayudaría.
Es intrigante porque da a entender que los promotores son agentes irracionales que se dejan dinero encima de la mesa habida cuenta de que existen terrenos urbanizables en los que podrían construir viviendas asequibles para cubrir un segmento de la demanda que hoy en día está totalmente desatendido. Por supuesto, como el autor es español, no alcanza más que para dar a entender que estamos frente a otro fallo del mercado que tiene que ser necesariamente corregido por una intervención pública.
Pero creo que tal vez el teorema de Alchian-Allen pueda arrojar cierta luz sobre el asunto. Claude lo explica así:
El teorema de Alchian-Allen, también conocido como el teorema de “exportar las mejores manzanas”, es un principio económico desarrollado por los economistas Armen Alchian y William Allen en la década de 1960. Aquí tienes una visión general concisa del teorema:
Concepto central: Cuando se añade un costo fijo por unidad (como el transporte o un impuesto) a los precios de dos bienes relacionados de diferente calidad, el precio relativo del bien de mayor calidad disminuye.
Efecto: Esto conduce a un aumento en la demanda del bien de mayor calidad en relación con el de menor calidad en los mercados donde se aplica el costo fijo.
Ejemplo: Consideremos dos tipos de manzanas - de alta calidad y de baja calidad. Si hay un costo fijo de transporte para enviarlas a un mercado distante:
Mercado local:
- Manzanas de alta calidad: 2€
- Manzanas de baja calidad: 1€
- Relación de precios: 2:1
Mercado distante (con 0,50€ de costo de envío):
- Manzanas de alta calidad: 2,50€
- Manzanas de baja calidad: 1,50€
- Relación de precios: 1,67:1
El precio relativo de las manzanas de alta calidad disminuye en el mercado distante, potencialmente aumentando su demanda.
Aplicaciones: Este teorema se ha aplicado a varios escenarios, incluyendo el comercio internacional, la tributación y las decisiones sobre la calidad de los productos.
Limitaciones: El teorema asume un comportamiento racional del consumidor y no tiene en cuenta todos los factores que podrían influir en las decisiones de compra.
Creo que de ser cierto lo que opina el autor de la entrada citada más arriba, el teorema de Alchian-Allen podría proporcionar algunas ideas sobre los motivos.
